2025년 3분기 독일 부동산 시장, 자치시 중심으로 회복세 뚜렷 – 도시별 부동산 가격 변화는?

금리 상승과 건설비용 부담에도 불구하고 독일의 부동산 시장은 안정적으로 유지하고 있습니다. 자가 보유를 원하는 수요가 꾸준히 이어지고, 대도시뿐 아니라 자치시(kreisfreie Städte)에서도 구매와 임대 수요가 크게 늘고 있습니다.

부동산 매매시장, 여전히 구매 수요

독일 부동산 플랫폼 ImmoScout24의 2025년 3분기 주거시장 바로미터(WohnBarometer)에 따르면, 독일 전역의 주택 매입 수요는 전년 대비 뚜렷하게 증가했습니다. 금리 상승으로 분기별로는 소폭 둔화했지만, 전체적으로는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. ImmoScout24의 대표 게자 크록포르트(Dr. Gesa Crockford)는 “독일 부동산 매매 시장은 안정적이며, 특히 자치시에서의 수요 증가가 두드러진다”고 설명했습니다. 그녀는 “이들 지역은 상대적으로 가격과 생활 여건이 균형을 이루고 있어 실수요자들에게 매력적인 선택지”라며, “정부가 주택 구매를 돕는 정책적 지원을 강화해야 한다”고 덧붙였습니다.

자치시 중심으로 매수 수요 확대

행정적으로 독립된 자치시(kreisfreie Städte)가 올해 들어 가장 큰 수요 증가를 보이고 있습니다. 1년 전보다 13%나 늘었으며, 대도시권 주변 지역과 농촌 지역도 각각 7% 증가했습니다. 분기별로는 다소 조정이 있었는데, 대도시는 -6%, 교외 지역은 -4%로 줄었지만, 자치시(-2%)와 농촌 지역(-1%)은 거의 변동이 없었습니다.

기존 주택 가격, 완만한 상승세

2025년 3분기 기준, 기존 주택의 평균 매매가격은 제곱미터당 2,549유로로, 분기 대비 +0.2%, 전년 대비 +2.0% 올랐습니다. 가장 비싼 도시인 뮌헨(8,200유로/㎡)은 이번 분기에도 +1.6% 상승했습니다. 쾰른(+1.0%, 4,277유로), 프랑크푸르트(+0.6%, 5,291유로), 베를린(+0.8%, 4,774유로)도 비슷한 흐름을 보였습니다. 반면 함부르크(-0.4%, 5,199유로)와 슈투트가르트(-0.4%, 4,980유로), 뒤셀도르프(-0.3%, 4,489유로)는 소폭 하락했습니다.  1년 기준으로는 라이프치히가 +3.6%로 가장 큰 상승률을 보였으나 제곱미터당 2,928유로로 대도시 중에서는 가장 저렴한 지역입니다.

신축 주택 가격, 대도시 중심으로 오름세

신축 주택 가격도 완만히 오르고 있습니다. 전국 평균은 제곱미터당 4,096유로, 분기 대비 +0.5%, 연간 +2.0% 상승했습니다. 대도시 중에서는 함부르크(+1.3%, 6,836유로), 뮌헨(+1.1%, 10,465유로), 쾰른(+1.1%, 6,245유로)이 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 특히 함부르크는 전년 대비 +6.1%로 전국 최고 상승률을 기록했습니다. 라이프치히만이 -0.4%로 소폭 하락했습니다.

2025년 3분기 독일 주요 도시별 매매가 변화

	기존 주택		신축
도시	㎡당 가격(€)	전분기 대비(%)	㎡당 가격(€)	전분기 대비(%)
독일 평균	2,549	+0.2	4,096	+0.5
베를린	4,774	+0.8	6,724	+0.4
함부르크	5,199	-0.4	6,836	+1.3
뒤셀도르프	4,489	-0.3	6,450	+0.3
쾰른	4,277	+1.0	6,245	+1.1
뮌헨	8,200	+1.6	10,465	+1.1
프랑크푸르트	5,291	+0.6	7,215	+0.2
슈투트가르트	4,980	-0.4	7,053	+0.9
라이프치히	2,928	+0.4	5,138	-0.4

단독주택, 기존 주택이 신축보다 강세

단독주택의 평균 매매가는 제곱미터당 2,853유로, 분기 대비 +0.2%, 전년 대비 +4.1% 상승했습니다. 특히 뮌헨은 ㎡당 8,689유로로 가장 비쌌으며, 이번 분기에도 +1.5% 상승했습니다. 1년 기준으로는 쾰른(+5.3%, 4,535유로)과 함부르크(+4.7%, 5,897유로)가 가장 크게 올랐습니다. 베를린 전년 대비 -1.7% 하락하며 유일하게 소폭 하락세를 보였습니다. 한편, 신축 단독주택의 전국 평균 가격은 ㎡당 3,880유로, 전년 대비 +2.6% 상승에 그쳐 기존 주택보다 상승폭이 작았습니다.

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2025년 3분기 독일 주요 도시별 단독주택 가격 변화

	기존 주택		신축 주택
도시	㎡당 가격(€)	전분기 대비(%)	㎡당 가격(€)	전분기 대비(%)
독일 평균	2,853	+0.2	3,880	-0.1
베를린	4,801	-0.4	6,391	+3.5
함부르크	5,897	+1.4	6,760	+2.0
뒤셀도르프	5,651	-0.4	6,909	+2.2
쾰른	4,535	+0.6	6,435	-0.3
뮌헨	8,689	+1.5	10,691	+0.8
프랑크푸르트	5,899	+0.5	7,145	-0.7
슈투트가르트	5,982	+0.5	7,581	+1.0
라이프치히	2,989	+0.8	3,888	-1.1%

임대시장, 자치시에서 수요 폭증

임대시장 역시 자치시 중심으로 활기를 띠고 있습니다. ImmoScout24에 따르면 2025년 3분기 중형 도시의 임대 수요는 전 분기보다 10% 증가했습니다. 반면 대도시에서는 1% 감소했습니다. 전국 평균 임대료는 제곱미터당 8.80유로, 분기 대비 +0.7%, 연간 +3.0% 상승했습니다. 대도시 중에서는 프랑크푸르트와 슈투트가르트가 각각 +1.2%로 가장 큰 상승률을 보였습니다.

신축 임대료, 상승세 둔화

신축 아파트 임대료는 전국 평균 제곱미터당 13.04유로로, 이번 분기에는 변동이 거의 없었습니다. 하지만 쾰른(+2.9%, 17.82유로)이 크게 올라 함부르크(17.79유로)와 슈투트가르트(17.67유로)를 제치며 독일에서 네 번째로 임대료가 비싼 도시로 올라섰습니다. ㎡당 임대료 기준으로는 뮌헨(26.16유로), 베를린(20.65유로), 프랑크푸르트(18.68유로*가 가장 비쌉니다.

2025년 3분기 독일 주요 도시별 임대료 변화

	기존 임대		신축 임대
도시	㎡당 임대료(€)	전분기 대비(%)	㎡당 임대료(€)	전분기 대비(%)
독일 평균	8.80	+0.7	13.04	±0.0
베를린	13.01	+0.7	20.65	+1.4
함부르크	12.95	+0.6	17.79	+0.4
뒤셀도르프	12.60	+1.0	17.12	+1.5
쾰른	12.86	+1.1	17.82	+2.9
뮌헨	19.60	-0.2	26.16	+0.4
프랑크푸르트	14.67	+1.2	18.68	+0.2
슈투트가르트	14.92	+1.2	17.67	+1.2
라이프치히	8.81	+0.5	13.62	+0.7

더 자세한 보고서 결과는 링크에서 확인할 수 있습니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠 베라터
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