독일 내 집 마련, 어디서 유리할까? 동독 지역, 소득의 7%로도 집 산다

독일의 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다는 인식이 있지만, 최근 발표된 Postbank Wohnatlas 2025에 따르면, 일부 지역에서는 매매가 월세보다 더 유리한 것으로 나타났습니다. 특히 동독 지역은 비교적 적은 소득으로도 내 집 마련이 가능합니다. 반면, 대도시와 인기 휴양지에서는 소득의 절반 이상을 집값에 지출해야 할 수도 있습니다.

동독 지역, 소득의 7%로 내 집 마련 가능

함부르크 세계경제연구소(HWWI)는 독일 전역 400개 지역의 임대료와 매매가격을 분석했습니다. 그 결과, 동독 지역을 중심으로 1인당 가처분소득의 약 7~9%로 70㎡ 규모의 개인소유주택을 구매할 수 있는 곳들이 있다고 밝혔습니다.

전체 48개 지역에서 소득 대비 부담이 적었으며, 이들 지역에서는 임대보다 자가 주택이 더 경제적인 선택이 됩니다.

소득 대비 집값 부담이 가장 낮은 10개 지역

순위	지역(Landkreis)	주(Bundesland)	소득 대비 부담률(%)
1	Greiz	튀링겐(Thüringen)	7.1%
2	Vogtlandkreis	작센(Sachsen)	7.4%
3	Erzgebirgskreis	작센	7.7%
4	Mansfeld-Südharz	작센안할트(Sachsen-Anhalt)	7.8%
5	Burgenlandkreis	작센안할트	7.9%
6	Zwickau	작센	8.2%
7	Unstrut-Hainich-Kreis	튀링겐	8.4%
8	Saale-Orla-Kreis	튀링겐	8.6%
9	Jerichower Land	작센안할트	8.7%
10	Wittenberg	작센안할트	9.0%

평균 가계소득 대비 70㎡ 규모 개인소유주택을 분할상환대출로 25년간 상환 시 연 3.5% 이자율, 2.5% 원금 상환율, 취득세 및 공증 비용 포함.

중소 도시에서도 내 집 마련 가능

다음 지역에서도 구매와 임대의 월 부담이 비슷하거나 오히려 구매가 이득입니다.

• 매매가 약간 더 비싼 지역: 헤르네(Herne), 카이저슬라우테른(Kaiserslautern), 켐니츠(Chemnitz), 묀헨글라드바흐(Mönchengladbach), 하겐(Hagen)
• 월 부담이 임대료와 비슷한 지역: 겔젠키르헨(Gelsenkirchen), 브레머하펜(Bremerhaven), 잘츠기터(Salzgitter)

이들 지역에서는 구매를 통해 월 부담은 비슷하되 자산을 축적할 수 있어 장기적으로 유리합니다.

주요 도시는 여전히 부담 커

반대로, 독일 전역에서 매달 소득의 35~40% 이상을 대출 상환에 지출해야 하는 지역도 50곳이나 됩니다. 특히 해안가 휴양지, 대도시 등이 해당되며, 휴양지의 경우 외부 부유층의 별장 수요가 가격을 견인합니다. 현지 저소득층은 사실상 내 집 마련이 불가능한 상황입니다.

소득 대비 집값 부담이 가장 큰 10개 지역

순위	지역(Landkreis)	주(Bundesland)	소득 대비 부담률 (%)
1	Nordfriesland	슐레스비히-홀슈타인 (Schleswig-Holstein)	53.4%
2	Aurich	니더작센(Niedersachsen)	44.4%
3	München (Stadt)	바이에른(Bayern)	43.6%
4	Berlin	베를린(Berlin)	43.3%
5	Hamburg	함부르크(Hamburg)	39.8%
6	Miesbach	바이에른	39.6%
7	Frankfurt am Main	헤센(Hessen)	38.3%
8	Garmisch-Partenkirchen	바이에른	38.3%
9	Vorpommern-Rügen	메클렌부르크-포어포메른 (Mecklenburg-Vorpommern)	38.1%
10	Heidelberg	바덴뷔르템베르크 (Baden-Württemberg)	35.6%

부동산 구매 희망자는 예기치 못한 지출, 에너지 비용 상승, 금리 변동 등에 대비해 여유 자금을 확보한 상태에서 장기적인 재정 계획을 세우는 것이 중요하다고 전문가들은 조언합니다.

부동산 가격 하락세는 지속

2024년에도 독일 전역에서 부동산 가격은 하락세를 이어갔습니다. 그러나 2023년과 비교하면 하락 폭은 크게 줄었습니다. 2024년 기준, 물가상승률 2.2%를 고려한 개인소유주택의 실질 가격은 전년 대비 평균 2.8% 하락했으며, 이는 2023년(10.1% 하락)에 비하면 크게 둔화된 수준입니다.

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대도시와 대도시 인근 지역에서도 하락

특히 독일의 7대 대도시에서 가격 하락이 두드러졌습니다. 슈투트가르트는 전년 대비 실질 가격이 -5.6%로 가장 크게 하락했으며, 뮌헨에서도 평균 -3.5%하락했지만 여전히 평방미터당 평균 8,787유로를 부담해야 합니다.

대도시 주변 지역에서도 부동산 가격은 전반적으로 하락세를 보였습니다. 특히 베를린 외곽의 Dahme-Spreewald(-17.5%)와 Oder-Spree(-9.9%) 뮌헨 인근의 Starnberg에서 가격 하락이 두드러졌습니다.

휴양지 가격도 하락했지만 여전히 비싸

휴양 지역인 북해와 발트해 연안, 알프스 근방도 예외는 아닙니다. 예를 들어, 인기 휴양지인 Sylt, Föhr und Amrum을 포함한 Nordfriesland 지역은 실질 가격이 전년 대비 8.1% 하락했습니다. 그럼에도 2024년 기존 부동산의 제곱미터당 평균 가격은 8,331유로로 독일 전체에서 두 번째로 비싼 지역으로 집계됐습니다.

그러나 일부 휴양지에서는 오히려 가격이 소폭 상승했습니다.

• 니더작센주의 Wesermarsch, Wittmund, Cuxhaven는 각각 8.7%, 3%, 2.6%
• 슐레스비히-홀슈타인주의 Schleswig-Flensburg는 7.6% 상승했습니다.

• 작성: 포스트방크 피난츠베라터 이용주 & Yun
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