독일 부동산 시장, 공급은 줄고 가격은 오른다 – 건설 수주 급감에도 집값 4분기 연속 상승

독일 부동산 시장이 상반된 흐름을 보이고 있습니다. 건설업계의 신규 수주는 큰 폭으로 줄어든 반면, 주택 가격은 전국적으로 다시 오름세를 이어가고 있습니다. 공급은 여전히 부족한 상황에서 수요가 유지되면서 시장의 긴장감이 지속되고 있습니다.

10월 건설 수주 급감

독일 연방통계청에 따르면 2025년 10월 독일 건설 주력 산업의 실질 신규 수주액은 전월 대비 11.8% 감소했습니다. 다만 이는 9월에 대형 프로젝트 수주가 집중되며 2022년 3월 이후 최고치를 기록했던 데 따른 기저 효과도 작용한 결과입니다.

토목 부문 하락 폭이 큽니다

부문별로 보면 주택과 건물 건설에 해당하는 건축 부문은 전월 대비 5.8% 감소했으며, 도로와 기반시설을 포함한 토목 부문은 16.9% 줄어들며 하락 폭이 더 컸습니다. 다만 변동성이 적은 최근 3개월 기준으로는 전체 수주가 직전 3개월 대비 3.5% 증가해 단기적인 반등 흐름도 나타났습니다. 전년 같은 달과 비교하면 상황은 다소 다릅니다. 2025년 10월 건설 신규 수주는 전년 동월 대비 2.4% 증가했으며, 건축 부문은 8.1% 늘어난 반면 토목건설은 2.5% 감소했습니다. 명목 기준(물가 조정 전) 수주액은 전년 대비 4.4% 증가했습니다.

주택 가격은 네 분기 연속 상승세

반면 독일 부동산 시장은 다시 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 3분기 독일의 주거용 부동산 가격은 전년 동기 대비 평균 3.3% 상승했습니다. 이는 2024년 4분기 이후 네 분기 연속 이어진 상승세입니다. 직전 분기와 비교해도 가격은 1.0% 올랐습니다. 2022년 말부터 이어졌던 가격 하락 국면은 2024년 말에 종료됐으며, 이후 2025년 들어 상승 흐름이 점차 강화되고 있습니다. 2024년 4분기에는 전년 대비 1.9% 상승했고, 2025년 1분기에는 3.5%, 2분기에는 3.1% 상승하며 점차 오름폭이 확대됐습니다. 연평균 기준으로 하락했던 2024년과 비교하면 2025년에는 다시 뚜렷한 반등세가 나타났습니다.

독일 전 지역에서 전년 동기 대비 가격 상승

2025년 3분기에는 독일의 모든 지역에서 주거용 부동산 가격이 전년보다 높아졌습니다. 도시 지역은 물론 농촌 지역까지 상승세가 확산된 모습입니다.

• 단독 및 2세대 주택(Ein- und Zweifamilienhäuser)의 경우, 도시 지역에서는 전년 대비 3.6%, 대도시에서는 3.5% 상승했습니다. 인구가 적은 농촌 지역에서도 단독 및 2세대 주택 가격이 평균 3.2% 올랐습니다.
• 개인소유주택(Eigentumswohnung) 가격 상승폭은 일부 지역에서 더욱 두드러졌습니다. 도시 지역에서는 4.7%, 대도시에서는 5.0% 상승했으며, 인구 밀도가 높은 농촌 지역에서는 5.5%까지 올랐습니다. 인구가 적은 농촌 지역에서도 개인소유주택 가격은 평균 2.6% 상승했습니다.

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7대 대도시도 상승세

베를린, 함부르크, 뮌헨, 쾰른, 프랑크푸르트, 슈투트가르트, 뒤셀도르프 등 독일 7대 대도시에서도 가격 상승은 이어졌습니다. 이들 지역에서 단독 및 2세대 주택 가격은 전년 대비 평균 2.7% 올랐고, 개인소유주택 가격은 2.8% 상승했습니다. 이미 가격 수준이 높은 지역이지만, 추가 상승이 나타났습니다.

분기별로는 지역 간 차이

직전 분기와 비교하면 지역별로는 온도 차도 확인됐습니다. 단독 및 2세대 주택은 대도시에서 분기 대비 1.0% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 개인소유주택 가격은 인구 밀도가 높은 농촌 지역에서 평균 3.1% 올라 상대적으로 큰 폭의 상승을 보였습니다. 반면 일부 지역에서는 분기 기준 소폭 하락도 관찰됐습니다. 인구 밀도가 높은 농촌 지역의 단독 및 2세대 주택 가격은 0.5% 하락했고, 인구가 적은 농촌 지역의 개인소유주택 가격은 0.9% 내려갔습니다.

주택 공급 부족, 가격 상승의 배경

전문가들은 가격 상승의 배경으로 여전히 부족한 주택 공급을 지목합니다. 독일 정부는 주택난 해소를 위해 이른바 ‘건설 가속화(Bau-Turbo) 정책’을 추진하고 있으며, 인허가 절차를 간소화해 주택 공급을 늘리겠다는 목표를 세우고 있습니다. 다만 과거 정부가 제시했던 연간 40만 가구 공급 목표는 달성되지 못했습니다. 지난해 독일에서 완공된 주택은 약 25만 가구로, 2015년 이후 가장 적은 수준이었습니다. 이 같은 공급 부족이 당분간 주택 가격을 떠받칠 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠베라터
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