독일 부동산 가격 5분기 연속 상승, 배경과 전망은?

독일 부동산 시장이 다시 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 2025년 2분기에도 부동산 가격이 오르면서 이미 5분기 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 특히 주택 부족이 심화되면서 주거용 부동산 가격이 상승을 주도했습니다.

부동산 가격지수 3,9% 상승

독일 Pfandbriefbanken 연합(vdp)이 발표한 부동산 가격지수에 따르면, 2025년 2분기 부동산 가격은 전년 동기 대비 3,9% 올라 182,4포인트를 기록했습니다. 전 분기 대비로도 1.0% 상승했습니다. 주거용 부동산 가격은 전년 대비 4,1% 상승하며 상승세를 견인했고, 상업용 부동산은 2.9% 올라 다소 완만한 오름세를 보였습니다.

다가구주택 가격 급등, 자가주택은 상대적으로 완만

상세하게 보면, 다세대주택(Mehrfamilienhaus) 가격이 전년 대비 5.6%나 뛰면서 전체 상승을 견인했습니다. 반면, 단독주택(Einfamilienhaus)과 개인소유주택(Eigentumswohnung)은 2.6% 오르는 데 그쳤습니다. 상승 속도도 다세대주택 가격 상승률은 1.3%로, 자가 주택의 가격 상승률(0.8%)보다 눈에 띄게 높았습니다. 임대시장에서도 공급 부족이 뚜렷하게 드러났습니다. 다세대주택 신규 임대료는 전년 대비 3.5% 상승했지만, 가격 상승 속도를 따라잡지는 못했습니다. 이로 인해 임대수익률은 오히려 1.9% 감소했습니다.

공급 부족이 시장 불균형 심화

vdp의 옌스 톨크미트(Jens Tolckmitt) 대표는 “주택 가격은 이미 다섯 분기 연속 오르고 있으며, 이는 심각한 주택 부족이 원인”이라며 “신규 건설 완공 건수가 크게 줄어든 상황에서 제한된 매물에 수요자가 몰리면서 가격이 계속 오르고 있다”라며 설명했습니다. 새 연방정부가 ‘Bau-Turbo(주택 건설 가속화 패키지)’를 내놓았지만, 실제 공급 확대에는 시간이 걸릴 전망입니다. 따라서 최소 몇 년은 가격과 임대료 모두 계속 상승할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 진단입니다.

대도시 집값·임대료 더 큰 폭 상승

독일 주요 7대 도시(베를린, 뒤셀도르프, 프랑크푸르트, 함부르크, 쾰른, 뮌헨, 슈투트가르트)에서는 집값이 평균 5.5% 올라 전국 평균을 웃돌았습니다. 특히 뮌헨(6.5%)과 프랑크푸르트(6.4%)가 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 슈투트가르트는 상대적으로 낮은 3.0% 상승에 그쳤습니다. 임대료 역시 대도시에서 더 크게 올랐습니다. 신규 임대료는 전년 대비 평균 4.3% 상승했으며, 뒤셀도르프와 프랑크푸르트는 각각 5.0%, 4.9% 올라 상승률이 가장 높았습니다.

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상업용 부동산도 회복세지만 불확실성 여전

상업용 부동산도 오름세를 이어갔습니다. 2분기 가격은 전년 대비 2.9% 올랐으며, 특히 사무실 가격이 3.3% 상승해 소매상가(2.0%)보다 더 크게 올랐습니다. 신규 임대료도 사무실이 3.5% 증가한 반면, 소매상가는 2.1% 증가에 그쳤습니다. 다만 거래량이 적고, 시장은 고효율 건물이나 핵심 입지 물건에 집중돼 있다는 분석이 나옵니다. 톨크미트는 “상업용 부동산 시장은 아직 주거용 시장만큼 안정되지 않았다”며 “경제 불확실성과 지정학적 갈등이 여전히 리스크로 작용하고 있다”고 지적했습니다.

• 작성: 포스트방크 피난츠베라터 이용주
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